“在住宅物业市场，上半年最热的一个词叫‘退场’。不论是万科物业还是很多优秀的同行，今年上半年都出现了一些退盘。”

8月14日，在万物云（02602.HK）2026年中期业绩发布会现场，万物云董事长朱保全率先抛出这个热门话题。

今年上半年，万物云累计退出住宅项目139个，涉及年化饱和收入约7.43亿元；新签住宅项目207个，新增年化饱和收入约8.35亿元。

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一进一退之间，万物云的住宅物业业务仍保持增长。

报告期内，万物云住宅物业服务收入109.44亿元，同比增长6.5%；实现营业收入191.12亿元，同比增长5.4%，核心净利润12.63亿元，同比下降1.0%，剔除开发商业务影响后同比增长7.3%。

对于主动退出项目，万物云首席运营官何曙华直言，“这肯定不是一个被动的规模收缩，而是主动选择了经营运营、优化项目组合的战略动作。”朱保全则将退盘总结为“市场的双向选择和行业的新陈代谢”。

退出139个住宅项目，“退场是主动的”

物业退场持续，背后并非单一原因导致。

朱保全表示，过去开发商不断交付的新盘，是物业行业优质的增量来源。但随着房地产销售下滑，大量新交付项目空置率走高，物业费收缴率下降，“历史上的优质项目变成了现在的问题项目”。

何曙华进一步解释称，万物云退出的139个住宅项目中，约40%与开发商项目大面积空置、常年入不敷出有关。

第二类则来自过去收并购形成的资产包。 在收购项目时，资产包中往往包含多个项目，其中部分项目并不符合万物云当前的城市战略和蝶城布局。因此，万物云在重新梳理后，修剪非核心项目，这部分约占退盘项目的20%。

第三类是业委会项目。何曙华表示，部分项目在物业企业承接之后，业委会随即解散，此前承诺的维修、服务等事项无法兑现，难以正常运营，这部分约占20%。

而在朱保全看来，退盘背后还有一个更本质的问题——物业费究竟是什么。

“物业费是通过公司运营，对业主不动产进行长期维护、养护的一笔资金。”他表示，如果物业企业因为物业费收缴率不足退出，新的物业公司以更低价格进入，短期看似降低了业主成本，但如果费用无法覆盖必要的维护养护，未来可能反而需要更高成本进行修复。

因此，“退场是主动的、理性的”，朱保全说。

退出并没有影响万物云住宅物业业务继续增长。今年上半年，万物云新签住宅项目207个，年化饱和收入约8.35亿元，其中63.5%来自存量盘换签，一二线城市项目占比89.3%，中标率较去年提升11个百分点至85%。

“对公司而言，退盘是深思熟虑之后不得不做的一个艰难选择，但有进有退，才能让公司的底盘更健康、更有韧性。”何曙华表示。

剪刀差收窄，核心净利润或稳中有升

退出139个住宅项目之后，万物云各项指标仍保持正常。

上半年，万物云实现核心净利润12.63亿元，同比下降1.0%。拆分来看，开发商业务毛利同比下降约1.36亿元，非开发商业务毛利增加约6000万元，同时销售、管理及运营费用节约7000万元。

“我们正在用市场化的增长和内部效率的提升，来弥补开发商业务毛利的下降，利润的剪刀差正在收窄。”万物云财务负责人王绪斌表示。

上半年，万物云剔除开发商业务影响后的核心净利润10.99亿元，同比增长7.3%。同期，公司持续关联交易收入降至8.21亿元，同比下降30%，占总收入比例降至4.3%。

退出部分项目之后，万物云继续围绕蝶城战略提高项目密度和运营效率。截至今年6月末，蝶城数量达到708个。

科技则被万物云放在了更长期的位置。

去年底发布的灵石目前尚未对财务报表形成显著贡献，但已经开始以租赁方式进入市场。上半年，灵石签约租赁1339台，已交付472台，平均交付周期16.7天，应用场景覆盖住宅、园区、商业、学校、医院、城管、公园、酒店等。

“希望公司的下一个三年事业计划，即2028年到2030年，灵石可以进入到一个发力期。”朱保全表示，2027年将成为灵石重度投入的时间。

对于下半年及全年，万物云给出的判断仍然偏稳健。

王绪斌表示，面对行业和外部环境压力，公司将继续通过主动优化项目组合、科技提效和蝶城生态保持经营韧性，“预估2026年全年核心净利润可以保持稳中有升”。

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