房地产贷款“双升”、发债回归常态—

房地产融资状况持续改善

本报记者 陈果静

近两个月，房地产企业融资正逐步回归常态。记者从金融管理部门和多家银行了解到，11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”。11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势。11月以来，多家房地产企业在银行间市场注册发行债务融资，融资规模较10月大幅增长。

业内人士认为，随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

融资规模环比大幅增长

中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会。这是继11月9日之后，交易商协会二度举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。

据参加12月10日交易商协会房企代表座谈会的人士透露，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次座谈会释放出房地产市场融资环境持续改善信号，将有助于缓解房企资金压力，防范化解风险。

从近期债券发行的情况看，房地产企业债务融资环境正在逐步回暖。数据显示，11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。从债券类型看，11月发行的地产债券多为银行间市场的中期票据和超短期融资券。

“房企资金面紧张的情况略有缓和。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹分析称。

9月末，央行货币政策委员会第三季度例会以及央行、银保监会房地产金融工作座谈会均明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。政策效果在10月房企资金面中已经有所显现。

夏丹表示，尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势，但回落速度较此前趋缓。在几项权重较大的资金来源中，自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均为1个百分点，较此前明显减缓。

“政策层面正在从防范风险、保障刚需的角度，矫正前期房地产领域信用局部过紧的现象。”夏丹预计，信贷边际放松的效应将在年末逐渐显现，房地产企业资金面过紧的状况将趋于缓和，居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。

中资房企开始回购境外债券

“近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。”中国人民银行有关负责人近期表示。

今年以来，房地产企业债券违约事件有所增加，受到个别房企信用风险事件影响，房企中资美元债一度出现大跌，引起市场广泛关注。

对于中资美元债的下跌，央行金融市场司司长邹澜此前表示，近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

近两个月，不少中资房企正在加速回购境外美元债。11月22日，新城控股发布公告称，提前赎回部分2.91亿美元债。正荣地产当日也发布公告表示，进一步回购400万美元的优先票据及100万美元的优先永续资本证券。近期，正荣地产已经多次回购。11月11日，正荣地产回购金额为100万美元的2022年票据II。与此同时，正荣地产回购金额为355万美元的2022年票据III。11月16日，正荣地产称，已完成赎回2021年到期的2亿美元优先票据。近两个月，还有中梁控股、龙光集团、雅居乐等房企多次回购了美元债。

邹澜表示，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心起到积极作用。

此外，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。高盛投资组合管理团队近期表示，一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。贝莱德在《第四季度亚洲固定收益季度展望》中表示，会采用分散投资方式配置中国房地产债券，并看好具有更可靠资金渠道、明年面临再融资问题可能性较低的开发商。

房企融资将保持平稳

今年中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。业内专家认为，未来在坚持“房住不炒”定位的同时，金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持房地产开发贷和个人住房按揭贷款平稳运行。

中国民生银行首席研究员温彬表示，“房住不炒”的原则并未改变。目前监管部门采取了一些政策上的微调，但目的仍是为了保持房地产市场平稳健康运行。从银行角度看，在合规前提下，增加开发贷款和按揭贷款有助于房地产市场平稳健康运行。

近期，金融监管部门的表态也再次传递出“稳”的信号。“短期个别房地产企业出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”中国人民银行行长易纲表示，人民银行始终坚持营造公平的市场环境，将督促有关企业及其股东按照法律和市场规则的要求，妥善处理好自身债务事宜，依法公平保护各类债权人利益。

对于房地产开发贷款、住房按揭贷款等，银保监会近期表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

“房地产调控‘稳’字当头。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，在强调因城施策、精准调控、保护刚需与房企合理融资需求的同时，还应加快建立长效机制，满足多层次住房需求，促进房地产中长期健康发展。

陈果静

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